Vendre un logement grevé d’usufruit : options, signatures et impôts

Que signifie l’usufruit sur un logement ?

En Espagne, la pleine propriété peut être divisée en deux droits. L’Agencia Tributaria explique que l’usufruit permet d’utiliser un bien appartenant à autrui, d’en jouir et d’en tirer les fruits conformément aux articles 467 à 522 du Code civil espagnol, tandis que la nue-propriété est le titre permettant de disposer du bien, sans usage ni jouissance tant que l’usufruit demeure.

En termes simples, l’usufruitier habite le logement ou le loue et en perçoit les revenus. Le nu-propriétaire est le propriétaire « en arrière-plan », qui ne peut l’utiliser avant l’extinction de l’usufruit. Cela arrive souvent lorsqu’un parent laisse l’usufruit à son conjoint et la nue-propriété aux enfants, ou lorsqu’une personne donne sa maison à ses enfants en se réservant le droit d’y vivre.

Avant de penser au prix, identifiez dans l’acte ou le testament les titulaires des droits, le caractère viager ou temporaire de l’usufruit et ses éventuelles conditions particulières. Une nota simple du registre foncier indique la propriété et les charges. Notre guide de la nota simple et du cadastre sur la Costa Blanca vous aide à la comprendre si vous achetez ou vendez dans la région.

Les trois façons de vendre un logement avec usufruit

La réponse dépend de la personne qui souhaite vendre et de ce qu’elle veut transmettre à l’acheteur.

1. Vendre ensemble la pleine propriété

C’est l’option la plus proche d’une vente ordinaire. Pour vendre la pleine propriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent intervenir ; aucun ne peut céder unilatéralement le droit de l’autre. L’acheteur acquiert le logement libre d’usufruit et peut l’habiter dès la remise des clés.

C’est aussi la solution la plus simple à commercialiser : les acheteurs, notamment internationaux, recherchent un logement qu’ils peuvent utiliser ou louer sans attendre. Le prix se négocie sur la valeur de marché du logement entier, puis se répartit entre les deux titulaires selon la valeur de chaque droit.

2. Vendre uniquement la nue-propriété

Selon un cabinet spécialisé en droit immobilier, le nu-propriétaire peut vendre son droit sans demander l’accord de l’usufruitier. L’acheteur doit toutefois respecter l’usufruit et ne peut occuper le logement ni en jouir avant son extinction.

L’Agencia Tributaria précise que l’acheteur de la nue-propriété acquiert le droit de jouir pleinement du bien lorsque l’usufruit s’éteint. Il s’agit d’un profil d’acheteur très particulier : un investisseur à long terme acceptant d’attendre. Le prix est donc nettement inférieur à celui d’un logement libre et le marché des acheteurs est plus restreint.

Une variante fréquente consiste pour le plein propriétaire à vendre la nue-propriété en conservant l’usufruit viager. Il continue à vivre dans la maison et reçoit dès aujourd’hui une partie de sa valeur.

3. Vendre uniquement l’usufruit

L’usufruitier peut céder son droit, mais pas la propriété du logement. Selon une explication notariale, l’acheteur obtient l’usage et la jouissance dans les conditions et pour la durée du droit transmis. Un usufruit viager ne devient pas viager sur la tête de l’acheteur : il s’éteint au décès de l’usufruitier d’origine.

Un cas particulier est la cession de l’usufruit au nu-propriétaire lui-même. Les deux droits se réunissent alors et le nu-propriétaire consolide la pleine propriété. C’est une issue pratique lorsque la famille souhaite réunir les droits chez un seul titulaire avant de vendre en pleine propriété.

Qui doit signer si une seule partie veut vendre ?

La règle pratique est simple : chacun ne dispose que de son droit. Si une seule partie veut vendre, elle peut céder son droit, mais ne peut contraindre l’autre à vendre ni organiser seule une vente en pleine propriété. L’acheteur n’obtient alors que l’usufruit ou la nue-propriété.

Cela influence directement le prix et le délai de vente. Un logement dont la pleine propriété est disponible se vend plus vite et à une meilleure valeur. En cas de désaccord, il est généralement plus utile de négocier avant l’annonce : le nu-propriétaire peut proposer une indemnité pour l’usufruit, ou l’usufruitier peut préférer un accord lui apportant une somme dès maintenant.

Il faut aussi prévoir les cas où plusieurs personnes, par exemple des frères et sœurs, détiennent la nue-propriété. La vente de la pleine propriété exige alors la participation de tous les titulaires. Clarifiez entre eux la répartition de la part revenant à la nue-propriété avant de chercher un acheteur.

Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?

Si l’usufruit est viager et non successif, il s’éteint au décès de l’usufruitier et le nu-propriétaire consolide automatiquement la pleine propriété, conformément à l’article 513.1 du Code civil espagnol. Pour mettre à jour le registre foncier, un certificat de décès et une demande peuvent être présentés.

Si vous souhaitez vendre dans cette situation, procédez dans cet ordre : faites constater la consolidation au registre, vérifiez l’actualisation de la propriété et des charges, puis fixez le prix du logement libre. Évitez de publier une annonce alors que le registre mentionne encore un usufruit éteint : cela suscite des doutes chez l’acheteur et son avocat.

Comment évaluer l’usufruit et répartir le prix ?

Pour l’usufruit viager, la valeur fiscale correspond généralement à 89 moins l’âge de l’usufruitier, avec un minimum de 10 % et un maximum de 70 %. La nue-propriété représente la différence avec la valeur totale. Avant 20 ans, l’usufruit vaut 70 %, puis diminue d’un point de pourcentage par année supplémentaire.

Exemples pour un logement de 200 000 €, uniquement destinés à illustrer la formule :

Lors d’une vente en pleine propriété, cette proportion constitue une référence naturelle pour répartir le prix entre les titulaires. Ils peuvent convenir d’une autre répartition s’ils sont tous deux d’accord, mais il est prudent de l’écrire et de faire confirmer les conséquences fiscales. Il s’agit bien de la valeur fiscale. Le prix de marché réel de la nue-propriété dépend de la demande ; l’attente imposée à l’acheteur entraîne souvent une décote supérieure.

L’usufruit temporaire s’évalue autrement, selon sa durée convenue. Demandez alors le calcul à votre conseiller ou à l’administration fiscale de la communauté autonome.

Les impôts possibles

C’est un domaine où les erreurs sont fréquentes ; chaque situation doit être examinée séparément.

Vendre la nue-propriété en conservant l’usufruit. Selon l’Agencia Tributaria, l’acquéreur paie l’ITP ou l’ISD selon que la transmission est onéreuse ou gratuite, tandis que le cédant déclare à l’IRPF le gain ou la perte sur la partie cédée. Le maintien de l’usufruit ne crée pas, en soi, de fait générateur distinct.

Céder l’usufruit au nu-propriétaire. L’Agencia Tributaria rappelle que la fiscalité dépend du caractère onéreux ou gratuit de l’opération et du titre à l’origine de l’usufruit. Ce n’est pas la même situation qu’une extinction par décès.

Exonération pour les plus de 65 ans. Si la propriété était déjà démembrée avant la vente, la source citée indique que l’exonération d’IRPF des plus de 65 ans ne s’applique ni au nu-propriétaire ni à l’usufruitier. Cette même source précise que la distinction entre un démembrement préexistant et la vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit peut modifier l’accès aux avantages fiscaux. L’origine et l’ordre des droits comptent donc. Avant de compter sur une exonération, faites-la confirmer par un conseiller fiscal et au regard des règles en vigueur de l’Agencia Tributaria.

Plusvalía municipal. Le montant de cet impôt local dépend de la valeur cadastrale du terrain, de la durée écoulée et du règlement municipal. Demandez à la mairie où se situe le bien quelle méthode s’applique.

Si vous êtes non-résident, votre conseiller fiscal doit en outre confirmer l’application de ces règles à votre situation. Ne la présumez pas.

Les étapes d’une vente bien préparée

1. Rassemblez les documents : acte ou testament créant l’usufruit, nota simple récente, derniers avis d’IBI et certificat de la copropriété. Avant la signature, vérifiez l’acte, les titulaires, les charges enregistrées, la durée et les conditions de l’usufruit.
2. Décidez du droit vendu : pleine propriété, nue-propriété seule ou usufruit seul. Parlez-en avec l’autre partie avant toute annonce publique.
3. Calculez la répartition et les impôts. Utilisez la formule d’évaluation comme référence et demandez une simulation fondée sur vos données à un conseiller fiscal.
4. Fixez le prix de départ. Une estimation réaliste et des charges de copropriété à jour évitent des baisses ultérieures. Notre guide des charges de copropriété sur la Costa Blanca explique les contrôles habituels des acheteurs.
5. Signez devant notaire. Il est recommandé de formaliser l’opération par acte authentique et d’inscrire la nue-propriété et l’usufruit au registre foncier.
6. Acquittez les impôts dans les délais et conservez les justificatifs pour votre déclaration.

Préparer le logement pour l’acheteur

Lorsque la pleine propriété est vendue, l’opération ressemble à une revente ordinaire et l’acheteur vérifie les mêmes points que pour tout autre logement. Plus la situation est claire, plus la vente avance vite.

• Classez les justificatifs de propriété. L’acheteur et son avocat voudront voir que les deux titulaires signent et que l’usufruit disparaît dans le même acte.
• Établissez un inventaire si le logement est vendu meublé afin d’éviter les discussions à la remise des clés. Consultez notre guide de ce qui est inclus dans un logement meublé sur la Costa Blanca.
• Identifiez les annexes : garage et débarras doivent figurer dans l’acte et au registre. Voir les vérifications relatives au garage et au débarras.
• Mettez les contrats d’eau et d’électricité au bon nom pour faciliter leur transfert. Voir l’électricité lors de l’achat d’un logement.

Sur la Costa Blanca Sud, de nombreux acheteurs étrangers ne connaissent pas l’usufruit espagnol. Expliquer précisément ce qu’ils acquièrent et présenter un dossier complet réduit l’incertitude et facilite la signature.

Notre point de vue

En pratique, la plupart des ventes avec usufruit se compliquent faute d’accord et de documents, plutôt qu’en raison de la loi. Quand les titulaires discutent avec l’acte et une nota simple devant eux, une solution satisfaisant les deux parties apparaît presque toujours.

Lorsque c’est possible, nous recommandons de vendre la pleine propriété. C’est la formule qui attire le plus d’acheteurs et permet à chaque titulaire de percevoir clairement sa part. Nous travaillons avec une sélection courte de biens aux prix et disponibilités confirmés ; nous appliquons la même méthode à la vente : les documents d’abord, un prix réaliste ensuite.

Nous organisons les documents, nous coordonnons avec les professionnels juridiques et fiscaux concernés et accompagnons personnellement chaque partie, y compris les acheteurs internationaux qui ont besoin d’aide à chaque étape.

Vendre avec Verdi Estate sur la Costa Blanca Sud

Si votre logement se trouve à Torrevieja, Orihuela, San Miguel de Salinas ou Ciudad Quesada, Verdi Estate vous accompagne : nous examinons les documents avec vous, aidons à structurer l’opération avec vos conseillers juridiques et fiscaux et présentons le bien aux acheteurs recherchant dans la région. Découvrez comment vendre votre maison sur la Costa Blanca Sud avec nous.

Pour acheter, consultez notre sélection de logements de revente ou le guide d’achat et des démarches en Espagne. Si vous envisagez des travaux, notre guide d’achat pour rénover sur la Costa Blanca peut vous aider.